質問／建売住宅を購入後、７年がたちます。２階に雨が漏るので知り合いの建築士さんに調べてもらったら、壁の防水工事が途中までで、屋根裏はすき間だらけでした。７年間、雨が降り込んでいたせいかカビもはえています。売り主はまともに取り合ってくれません。どうしたらよいでしょうか。（Ｏ団体職員　48歳）

回答／かなりずさんな工事が行われたようですね。まず、不良箇所を調査し、補修費用を見積もってください。民法では、暇疵（かし＝欠陥）に気づいてから１年以内であれば、売買契約の解除や損害賠償を請求することができます。ただし、契約約款（やっかん）で引き渡し日から２年以内と定めている場合、瑕疵担保責任を追及するのは無理です。

　また、調査の結果、建築基準法などに違反する事実があり、故意にそれを隠して販売していたとしたら、事実を知って３年以内、行為から20年以内であれば、不法行為責任で慰謝料などを請求できる場合もあります。この調査・立証は簡単ではありませんが、弁護士に一度相談することをお勧めします。

　建売住宅の場合、販売業者以外の第三者が工事内容を監理できていません。そこで、契約時には「建築確認申請書」「検査済証」などの公的な書類、実施図面・仕様書類、工事不良があった場合の補償内容などを明文化したものを要求することをお勧めします。これらの書類は、損害賠償請求をする上での根拠となります。

　また、住宅の引き渡し後に、第三者（設計士など）による検査をお勧めします。１年以内であれば、手直し工事も要求できます。

　それから、今国会で審議されている「住宅品質確促進法案」が成立・施行された後は、新築住宅については、工事に問題があるために基礎や柱などの基本構造部で欠陥や雨漏りが発生した場合、10年以内であれば業者が無料で直さなければなりません。これは、契約書に明記されてなくても強制的に適用されます。